오늘은 부동산 매매계약 또는 임대차계약에서 계약금의 일부, 즉 가계약금이 지급된 상황에서 계약해제가 가능한지, 

이때 가계약금을 포기하거나 가계약금의 배액을 상환하고 계약해제가 가능한 것인지에 관해 살펴보고자 합니다.

2015년 대법원에서 이에 관한 판결이 선고되었는데, 이후 "가계약금" 관련 문의가 늘어나고 있습니다만 

구체적 사실관계가 해당 판례의 사실관계가 다른 경우가 많기에 꼼꼼한 사실관계 확인과 정확한 권리분석이 중요합니다.

민법 제565조 제1항은,

"매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다"고 규정하고 있습니다.

 

"즉, 매도인(임대인)은 계약금의 배액을 상환하면, 매수인(임차인)은 지급된 계약금을 포기하면 계약해제가 가능합니다."

이는 가계약금이 지급된 경우에도 동일하게 적용됩니다.

가계약금이란?

부동산 관련 거래나 일반적인 매매 관련 거래에서 계약금은 통상 대금 총액의 10%로 하는 것이 일반화된 관행입니다.

한편, 부동산 관련 거래에서 계약금은 계약서를 체결하면서 지급되거나 그 이후 지급되는 것이 일반적인데, 

이로 인해 "가계약금" 지급이라는 또 다른 관행이 생겨났습니다.

이는 매수자나 임차인이 계약 체결을 희망하여도 매도인이나 임대인이 그 즉시 계약서를 작성하기가 어려워 

서로 일정을 협의하여 계약체결일을 정하는 경우가 많은데, 

매수자나 임차인 입장에서는 그 사이에 매도인이나 임대인이 다른 사람과 계약을 체결할 염려 때문에, 

매도인이나 임대인 입장에서는 매수인이나 임차인이 그 사이 변심을 하게 되면 그만큼 계약 체결 시기가 늦어지고 

계약 체결 기회를 상실하기 때문입니다.  

이로 인해 실제 계약체결일까지의 계약 체결을 서로가 담보하기 위해 "가계약금"을 지급하고 있는 것입니다.

▶한편 가계약금은 그때 그때 다르지만, 저희가 사건을 처리하다보면 계약금의 10%가 되는 경우가 많이 발견됩니다.  

즉, 총 매매대금이 2억이라면, 계약금은 2천만원, 가계약금은 2백만원과 같은 식인 것이지요.

가계약도 계약금과 같이 배액 상환 또는 포기로 해제가 가능한지위와 같은 가계약 및 가계약금 지급이라는 관행은, 

계약금의 일부만 지급된 경우에도 민법 제565조 제1항이 그대로 적용되는지에 관한 의문을 불러 일으켰습니다.

이에 관해서는 대법원의 명확한 판례가 없었기에, 

관행적으로는(=실제 사례에서는) 민법 565조 제1항이 적용된다고 보는 경우가 많았습니다.

▶오늘 소개해 드릴 사례에서는

본 계약이 체결되어 있었고, 계약서 제5조에는 " 매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 

매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다"고 명시가 되어 있었습니다.

매도인은 계약금 10%인 1억 1천만원 중 1천만원은 계약 당일에 지급받았고, 다음날 나머지 1억을 지급받기로 하였는데, 

매도인이 돌연 다음날 중개사를 통해 계약 해제를 통지하고 1천만원을 지급받았던 은행 계좌를 폐쇄하여 버렸습니다.

이후 매도인은 본인이 실제 지급받은 계약금인 1천만원의 배액인 2천만원만 돌려주겠다는 해약통고서를 보냈고, 

임차인은 본계약이 체결되었으므로 약정 계약금인 1억 1천만원의 배액을 상환하여야만 계약해제가 가능하다면서 

소송을 제기하였던 것입니다.

이에 관하여 대법원은 아래와 같이 판시하였습니다.

▶매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례입니다.

(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결) 

즉, 가계약금, 계약금의 일부만 지급된 경우에 해약금의 기준은 실제 지급된 계약금이 아닌 약정 계약금으로 보아야 한다는 것입니다.

「가계약 해제시 주의사항」

민법 제535조 제1항은, 계약금이 지급된 경우 이를 해약금으로 보고 있습니다.  

따라서 계약금이 분명하게 명시되어 있다면, 해약금 약정이 별도로 없더라도 계약금 계약은 곧 해제권유보약정에 해당합니다.

가계약이 체결된 상황에서, 위 판례의 적용을 받고자 한다면 

1) 약정 계약금이 존재하여야 합니다.  

통상적으로는 계약금, 중도금, 잔금 등을 얼마로 하기로 하는 등에 관한 계약서가 작성되어 있는 경우가 대부분일 것입니다.

2) 계약은 반드시 서면으로 체결될 필요는 없습니다.

문자, 녹음 등 계약금에 관한 분명한 합의가 존재하고 이를 입증할 수 있다면 위 판례가 적용될 수 있습니다.

반대로 특별한 약정없이 계약금이 통상의 계약금인 10%보다 적은 금액이 지급되었다는 사정만으로는 이를 가계약금으로 본다거나, 계약금의 일부만 지급된 것이라고 보기는 어려울 것입니다.