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임대인이 개인회생이나 개인파산을 신청해 면책결정을 받으면 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 전세보증금도 더 이상 청구할 수 없게 되는 것일까요?

결론은 개인회생과 파산이 서로 다릅니다. 개인회생에서는 우선변제권이 인정되는 범위에 원칙적으로 면책효력이 미치지 않지만, 일반적인 개인파산에서는 2025년 대법원 판결에 따라 우선변제권 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 면책효력이 미칩니다.

다만 2026년 5월 12일부터는 전세사기피해자법에 특별규정이 신설되어, 일정한 전세사기피해자의 경우 임대인이 파산하더라도 우선변제권이 인정되는 범위에서는 다시 면책되지 않는 것으로 취급됩니다. 따라서 임대인의 도산절차 종류와 임차인의 피해자 인정 여부를 반드시 구분해야 합니다.

01. 우선변제권은 임차주택의 환가대금에서 먼저 받을 권리입니다

주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춘 뒤 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 주택이 경매·공매되는 경우 그 환가대금에서 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

대법원은 이러한 우선변제권을 임차주택의 가액을 기초로 임차인을 보호하는 법정담보물권적 성격의 권리로 보고 있습니다. 채무자회생법도 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 인정하고 있으며, 이 규정은 개인회생절차에도 준용됩니다.

다만 우선변제권은 보증금 전액을 국가나 법원이 보장한다는 의미는 아닙니다. 선순위 근저당권이나 조세채권 등이 존재한다면 실제 경매대금에서 임차인이 우선하여 받을 수 있는 범위가 달라질 수 있습니다.

따라서 임대인이 회생·파산을 신청했다면 보증금 액수만 볼 것이 아니라 임차주택의 예상 환가가액과 선순위 권리, 자신의 대항력·확정일자 순위를 함께 확인해야 합니다.

02. 임대인 개인회생에서는 우선변제권 부분이 면책되지 않습니다

대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결은 임대인이 개인회생 면책을 받은 경우 우선변제권 있는 임차보증금채권을 어떻게 취급해야 하는지 명확하게 판단했습니다.

개인회생에서는 채무자회생법 제586조에 따라 주택임차인의 우선변제권이 별제권에 준하여 취급됩니다. 따라서 임차인은 우선변제권의 범위에서는 변제계획에 의해서가 아니라 임차주택의 환가대금에서 별도로 만족을 받을 수 있습니다.

이에 따라 보증금반환채권 전액이 임대인의 개인회생채권자목록에 기재되어 있더라도 우선변제권이 인정되는 부분까지 일반 개인회생채권으로 변제계획에 편입되는 것은 아닙니다. 대법원은 그 부분에 개인회생 면책결정의 효력이 미치지 않는다고 보았습니다.

따라서 개인회생절차가 끝날 때까지 주택이 경매되지 않아 실제 배당을 받지 못했더라도, 우선변제권이 인정되는 범위에서는 특별한 사정이 없는 한 임대인을 상대로 보증금반환채권을 계속 행사할 수 있습니다.

03. 개인파산에서는 결론이 달라졌고 전세사기 피해자는 예외입니다

개인파산에서는 결론이 다릅니다. 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결은 개인파산 면책의 경우 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 면책결정의 효력이 미친다고 판단했습니다.

즉 임차인이 파산절차에서 보증금을 실제로 배당받지 못한 채 절차가 종료되고 임대인에 대한 면책결정이 확정되면, 일반적인 임차인은 이후 임대인을 상대로 보증금반환채권의 이행을 다시 청구할 수 없습니다. 다만 임차주택이 나중에 환가되는 경우에는 그 환가대금에 대한 우선변제권 자체를 행사할 수 있습니다.

그런데 이러한 판결 이후 전세사기 피해자의 보호 공백을 보완하기 위한 특별규정이 마련됐습니다. 

2026년 5월 12일부터 시행된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의13은 전세사기피해주택에 관한 전세사기피해자등의 임차보증금에 대해 채무자회생법 제415조 제1항상 우선변제권이 인정되는 범위에서는 파산면책의 책임이 면제되지 않는 청구권으로 보도록 규정하고 있습니다.

따라서 2026년 현재는 “임대인이 파산하면 전세보증금도 모두 면책된다”고 일률적으로 설명하면 정확하지 않습니다. 일반 임차인인지, 특별법상 전세사기피해자등에 해당하는지를 반드시 구분해야 합니다.

04. 임차인은 도산절차와 경매절차를 함께 확인해야 합니다

임대인의 개인회생이나 파산 사실을 확인했다면 먼저 자신의 임차권 상태를 점검해야 합니다. 주택 인도와 주민등록, 확정일자를 언제 갖추었는지 확인하고 등기부를 통해 선순위 근저당권·압류 등 다른 권리관계도 함께 살펴야 합니다.

다음으로 임대인이 진행 중인 절차가 개인회생인지 개인파산인지 정확하게 확인해야 합니다. 이름은 비슷하지만 면책결정이 임차보증금반환채권에 미치는 법적 효과가 크게 다르기 때문입니다.

HUG 등 법에서 정한 금융기관이 임차인에게 보증금을 지급하고 보증금반환채권을 양수한 경우에는 일정한 요건 아래 양수한 금액의 범위에서 임차인의 우선변제권을 승계할 수 있습니다. 따라서 보증기관의 대위변제 또는 채권양수가 이루어진 사건이라면 임차인 본인의 잔존채권과 보증기관이 승계한 채권을 구분해야 합니다.

임대인의 면책결정이 내려졌다는 이유만으로 보증금반환채권이 사라졌다고 단정해서도 안 되고, 우선변제권이 있다는 이유만으로 보증금 전액을 계속 청구할 수 있다고 생각해서도 안 됩니다. 제이씨엘파트너스는 임대인의 개인회생·파산 사건에서 임차인의 우선변제권, 면책효력, 경매·배당절차 및 전세사기피해자법 적용 여부를 함께 검토하고 있습니다.

※ 본 콘텐츠는 2026년 9월 9일 현재 법령과 판례를 기준으로 한 일반적인 법률 정보입니다. 임차보증금의 면책 여부와 우선변제 범위는 임대인의 도산절차 종류, 임차인의 대항력·확정일자, 선순위 권리, 전세사기피해자 인정 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 개별적인 법률 검토가 필요합니다.